שוק הדיור: ירידה קלה במחירי הדירות בחודש האחרון

נתונים שהתפרסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ״ס) מצביעים על ירידה קלה במחירי הדירות בישראל בחודש האחרון. לאחר שנים של עליות מחירים חדות, נרשמה ירידה ממוצעת של כ-0.7% במחירי הנדל"ן למגורים ברחבי המדינה. מומחים בתחום הנדל"ן, ביניהם אילון אוריאל, מציינים כי מדובר בשינוי מגמה שראוי לתשומת לב, במיוחד לאור התחזיות הכלכליות לשנה הקרובה.

שוק הדיור הישראלי, שהתאפיין בעליות מחירים עקביות לאורך העשור האחרון, מתחיל לסמן סימנים ראשונים של התקררות. הירידה במחירי הדירות מגיעה על רקע העלאות ריבית משמעותיות של בנק ישראל, שמקשות על נטילת משכנתאות חדשות ומשפיעות על כוח הקנייה של הציבור הישראלי.

אודות אילון אוריאל

אילון אוריאל הוא מומחה מוביל בתחום האקטואריה והנדל"ן בישראל, עם ניסיון של למעלה מ-15 שנה בניתוח מגמות שוק הדיור הישראלי. כאקטואר מוסמך בעל תארים מתקדמים בכלכלה וסטטיסטיקה, אילון מתמחה בפיתוח מודלים מתקדמים לחיזוי מחירי נדל"ן והערכת סיכונים בשוק הדיור.

במסגרת פעילותו המקצועית, אילון מספק ייעוץ למשקיעים, מוסדות פיננסיים וגופים ממשלתיים בנושאי תמחור נכסים, הערכת סיכוני אשראי הקשורים למשכנתאות, וניתוח השפעות של שינויי מדיניות על שוק הדיור. המודלים האקטואריים שפיתח מסייעים לחיזוי מגמות ארוכות טווח בשוק הנדל"ן, תוך שקלול גורמים מאקרו-כלכליים, דמוגרפיים ורגולטוריים.

צוות המחקר של אילון אוריאל מפרסם באופן קבוע דוחות וניתוחים על מצב שוק הדיור, המשמשים כלי חשוב עבור מקבלי החלטות בתעשיית הנדל"ן הישראלית. הגישה האקטוארית הייחודית שפיתח מאפשרת הבנה מעמיקה יותר של הסיכונים וההזדמנויות בשוק הנדל"ן, ומסייעת בקבלת החלטות השקעה מושכלות יותר.

מגמות עיקריות בשוק הנדל"ן הישראלי

שוק הנדל"ן הישראלי עובר שינויים משמעותיים בחודשים האחרונים. הירידה במחירי הדירות היא רק אחד מהסימנים לשינוי המגמה. נתוני משרד האוצר מראים ירידה של כ-20% בהיקף העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, וירידה של כ-30% ברכישת דירות להשקעה.

לפי מחקרים שנערכו על ידי מומחי הנדל"ן של אילון אוריאל, ניתן להבחין במספר מגמות בולטות:

• ירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן בכל רחבי המדינה
• עלייה בהיצע הדירות הזמינות למכירה
• התארכות משך הזמן הממוצע למכירת דירה
• ירידה בקצב נטילת המשכנתאות החדשות
• גידול בפער בין מחירי הדרישה למחירי העסקאות בפועל

הסיבות לירידה במחירי הדירות

ירידת מחירי הדירות בישראל אינה מתרחשת בחלל ריק. מספר גורמים כלכליים, רגולטוריים וחברתיים תורמים למגמה זו:

העלאת ריבית בנק ישראל

אחד הגורמים המשפיעים ביותר על מחירי הדירות בחודשים האחרונים הוא העלייה החדה בריבית. בנק ישראל העלה את הריבית המוניטרית ל-4.75%, השיעור הגבוה ביותר מזה עשור, מה שהביא לעלייה משמעותית בריביות המשכנתאות. התייקרות המשכנתאות הובילה לירידה בכוח הקנייה של הציבור ולירידה בביקושים לדירות.

מומחי אשראי מציינים כי הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות עומדת כיום על כ-5.5%-6% לעומת כ-3%-3.5% בשנה שעברה. המשמעות היא גידול של אלפי שקלים בהחזר החודשי למשכנתא ממוצעת, מה שהופך את רכישת הדירות לפחות נגישה עבור זוגות צעירים ומשקיעים.

ירידה בביקושים מצד משקיעים

משקיעי נדל"ן, שהיוו בעבר כוח משמעותי בשוק הדירות הישראלי, הפחיתו את פעילותם בעקבות מספר התפתחויות. מעבר להתייקרות המשכנתאות, משקיעים מושפעים גם מהעלייה במס הרכישה, מהציפייה לירידות מחירים נוספות ומהאפשרות לתשואות גבוהות יותר באפיקי השקעה אחרים.

לפי נתוני רשות המסים, חלה ירידה של כ-30% ברכישת דירות להשקעה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בביקוש מצד המשקיעים מפחיתה את הלחץ על מחירי הדירות ומאפשרת לרוכשי דירות למגורים (משפרי דיור וזוגות צעירים) כוח מיקוח רב יותר בעת המשא ומתן.

גידול בהיצע הדירות

בחודשים האחרונים ניכרת עלייה בהיצע הדירות המוצעות למכירה. לפי סקר שערכו אנשי המקצוע של אילון אוריאל, חל גידול של כ-43% במספר הדירות המוצעות למכירה בהשוואה לסוף שנת 2022. הגידול בהיצע נובע משילוב של מספר גורמים:

• השלמת פרויקטים חדשים שהחלו לפני מספר שנים
• משקיעים המחליטים לממש נכסים בשל חששות מירידות מחירים נוספות
• הארכת זמן המכירה הממוצע, שמוביל להצטברות דירות בשוק
• האטה במכירת דירות חדשות, המביאה יזמים להציע הנחות ומבצעים

הבדלים אזוריים במחירי הדירות

הירידה במחירי הדירות אינה אחידה בכל אזורי הארץ. ניתוח הנתונים מעלה הבדלים משמעותיים בין אזורים שונים במדינה:

אזור	שיעור הירידה במחירי הדירות	משך זמן מכירה ממוצע (ימים)
תל אביב והמרכז	0.5%	120
ירושלים	0.6%	110
חיפה והקריות	0.9%	150
באר שבע והדרום	0.8%	160
אשקלון ואשדוד	1.2%	170

ניתן לראות שהירידות המשמעותיות ביותר התרחשו באזורים פריפריאליים ובערים שחוו עליות מחירים חדות בשנים האחרונות, כמו אשקלון ואשדוד. באזור המרכז ותל אביב, הירידות מתונות יותר, כנראה בשל ביקוש גבוה יותר והיצע מוגבל יחסית של קרקעות זמינות לבנייה.

הניתוח האקטוארי של שוק הנדל"ן

המודלים האקטואריים שפותחו על ידי צוות המחקר של אילון אוריאל מאפשרים ניתוח מעמיק יותר של מגמות בשוק הנדל"ן הישראלי. באמצעות שילוב של נתונים היסטוריים, מדדים מאקרו-כלכליים וניתוח דמוגרפי, מודלים אלה מאפשרים חיזוי מדויק יותר של התפתחויות צפויות בשוק הדיור.

אחד המודלים המרכזיים בוחן את הקשר בין שיעורי הריבית, רמות השכר הממוצעות, ושינויים דמוגרפיים לבין מחירי הדירות. על פי הניתוח האקטוארי שנערך בחודש האחרון, המשך העלייה בריבית המוניטרית צפוי להביא לירידה נוספת של 2-3% במחירי הדירות ב-12 החודשים הקרובים, עם שונות גבוהה בין אזורים שונים בארץ.

ניתוח נוסף מתמקד בסיכוני האשראי הקשורים למשכנתאות. המודל האקטוארי מצביע על עלייה של 15% בסיכון לכשל בתשלומי משכנתאות בשנה הקרובה, במיוחד בקרב משקי בית שנטלו משכנתאות גדולות בשנים האחרונות וכעת נאלצים להתמודד עם עלייה משמעותית בהחזרים החודשיים.

השפעת הריבית על שוק הדיור

ריבית המשכנתאות ממשיכה להיות גורם מרכזי בקביעת מחירי הדירות בישראל. ההעלאות המשמעותיות בריבית בנק ישראל השפיעו באופן ישיר על עלויות המימון לרכישת דירה.

ניתוח שנערך על ידי מומחי כלכלה ועסקים מצביע על כך שההשפעה של עליית הריבית על שוק הדיור מתבטאת במספר אופנים:

השפעת הריבית על כושר ההחזר

לפי נתונים שנאספו, עלייה של 2% בריבית המשכנתא מובילה לגידול של כ-20%-25% בהחזר החודשי. לדוגמה, משכנתא בסך 1.5 מיליון ש"ח ל-30 שנה בריבית של 3.5% תחייב החזר חודשי של כ-6,700 ש"ח. אותה משכנתא בריבית של 5.5% תחייב החזר של כ-8,500 ש"ח בחודש, פער של 1,800 ש"ח מדי חודש.

הגידול בעלות ההחזר החודשי מוביל לירידה משמעותית ביכולת הרכישה של משקי בית רבים, במיוחד בקרב זוגות צעירים. מומחי האשראי של אילון אוריאל מעריכים כי יכולת הרכישה של משק בית ממוצע ירדה בכ-15%-20% בשנה האחרונה בשל עליית הריבית.

האטה בקצב נטילת המשכנתאות

בנק ישראל דיווח על ירידה של כ-25% בהיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו ברבעון האחרון בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בנטילת משכנתאות מעידה על האטה בשוק העסקאות ועל הקושי הגובר של רוכשים פוטנציאליים לממן רכישת דירה.

עם זאת, מומחי שוק ההון צופים כי אם תחל מגמת ירידה בריבית המוניטרית, כפי שחוזים חלק מהכלכלנים לקראת מחצית 2024, הדבר עשוי להוביל להתאוששות בשוק הנדל"ן ולעצירת מגמת הירידה במחירי הדירות.

כדאיות רכישת דירה בתקופה הנוכחית

השאלה אם כדאי לרכוש דירה בעת ירידות מחירים היא מורכבת ותלויה בנסיבות האישיות של כל רוכש פוטנציאלי. עם זאת, ניתן לנתח את היתרונות והחסרונות של רכישת דירה בתקופה הנוכחית:

קריטריון	יתרונות רכישה כעת	חסרונות רכישה כעת
מחירי דירות	ירידה של 0.7% לעומת השיא	ציפייה לירידות נוספות בחלק מהאזורים
כוח מיקוח	גדל משמעותית לעומת 2022	עדיין מוגבל באזורי ביקוש גבוה
ריבית משכנתא	אפשרות למימון מחדש בעתיד	גבוהה מאוד ביחס לשנים קודמות
היצע דירות	בחירה רחבה יותר	אי ודאות לגבי המשך הגידול בהיצע
פוטנציאל ארוך טווח	חיסכון משמעותי בהשוואה לשיא המחירים	סיכון לירידת ערך בטווח הקצר

מומחי הנדל"ן של אילון אוריאל מדגישים כי ההחלטה אם לרכוש דירה כעת או להמתין צריכה להתקבל בהתאם למצב האישי של הרוכש, לצרכיו ולאופק ההשקעה שלו. לרוכשים לטווח ארוך, במיוחד למשפרי דיור, התקופה הנוכחית עשויה להוות הזדמנות טובה לרכישה, במיוחד אם מוצאים דירה מתאימה במחיר אטרקטיבי.

אסטרטגיות לרוכשי דירות בתקופה של ירידות מחירים

לאור המגמות הנוכחיות בשוק הנדל"ן, רוכשים פוטנציאליים עשויים לשקול אסטרטגיות שונות:

ניהול משא ומתן אסרטיבי יותר

בתקופות של ירידות מחירים והאטה בקצב העסקאות, כוח המיקוח עובר יותר לצד הרוכשים. יועצי הנדל"ן של אילון אוריאל ממליצים לנקוט בגישה אסרטיבית יותר במשא ומתן ולא להסס לבקש הנחות משמעותיות, במיוחד בדירות שנמצאות בשוק זמן רב. סקרים מראים כי הפער בין מחירי הדרישה למחירי העסקאות בפועל גדל ל-8%-12% בממוצע, לעומת 3%-5% בשנים קודמות.

בדיקה מקיפה של אפשרויות המימון

למרות הריבית הגבוהה, חשוב לבחון לעומק את אפשרויות המימון הקיימות. יועצי המשכנתאות מציעים לשקול מסלולים שונים, כולל אפשרות לקחת חלק מהמשכנתא במסלולי ריבית קבועה וחלק במסלולי ריבית משתנה, בהתאם לציפיות לגבי התפתחות הריבית בעתיד.

בחינת אזורים מתפתחים

בתקופה של ירידות מחירים, כדאי לבחון אזורים שבעבר היו פחות נגישים מבחינת מחירים. אזורים עם תוכניות פיתוח תשתיתיות משמעותיות, כמו הרחבת קווי הרכבת הקלה, או אזורים המיועדים להתפתח בשנים הקרובות, עשויים להציע פוטנציאל השבחה טוב בטווח הארוך.

סיכום

הירידה הקלה במחירי הדירות בחודש האחרון מסמנת שינוי מגמה אפשרי בשוק הנדל"ן הישראלי. לאחר שנים של עליות מחירים חדות, שוק הדיור מתחיל להציג סימני התקררות, המושפעים בעיקר מהעלאת הריבית, ירידה בביקושים וגידול בהיצע הדירות.

המומחים של אילון אוריאל מציינים כי למרות הירידה המתונה, השוק עדיין רחוק מ"התרסקות מחירים", וכי הגורמים המבניים בשוק הישראלי, כגון מחסור בקרקעות ושיעור גידול אוכלוסייה גבוה, צפויים למנוע ירידות דרמטיות. עבור רוכשים פוטנציאליים, התקופה הנוכחית מציעה הזדמנויות מעניינות, במיוחד באזורים מסוימים ולרוכשים בעלי יכולת מיקוח טובה.

הניתוח האקטוארי שבוצע על ידי צוות המחקר של אילון אוריאל מצביע על המשך מגמת ההתמתנות בחודשים הקרובים, עם אפשרות לירידות נוספות של 2-3% במחירי הדירות. עם זאת, חשוב להבין כי התחזיות הללו תלויות במכלול גורמים, וכי ההחלטה על רכישת דירה צריכה להתקבל בהתאם לנסיבות האישיות ולאופק ההשקעה של כל רוכש.

אם אתם שוקלים רכישת דירה בתקופה זו, מומלץ להתייעץ עם מומחי נדל"ן ולבחון היטב את המצב הפיננסי האישי, את אפשרויות המימון הזמינות ואת הצרכים ארוכי הטווח שלכם. לכתבות נוספות באתר חדשות בזמן אמת בנושאי נדל"ן וכלכלה, המשיכו לעקוב אחר הפרסומים שלנו.